Hiện nay, bất động sản là lĩnh vực kinh tế đang được quan tâm rất nhiều bởi sự phát triển chóng mặt của nó. Trong lĩnh vực này, có nhiều khái niệm và những quy định mà mọi người cần nắm rõ để thấu hiểu về bất động sản.
Bài viết này, martechbds.com xin gửi đến mọi người những khái niệm về ranh đường quy hoạch là gì?, chỉ giới đường đỏ là gì?…Và một vài lưu ý độc giả cần phải biết.
Tóm tắt nội dung
Ranh đường quy hoạch là gì?
Ranh đường quy hoạch hay còn gọi là khoảng lùi xây dựng, đây chính là khoảng cách được tính từ chỉ giới đường đỏ đến chỉ giới xây dựng. Khoảng cách này sẽ còn phụ thuộc vào chiều rộng của lộ giới theo quy định của Pháp luật.
Chỉ giới đường đỏ là gì?
Chỉ giới đường đỏ có thể hiểu là đường ranh giới được xác định trên bản đồ thể hiện quy hoạch và trên thực địa, mục đích là dùng để phân định ranh giới giữa phần đất được cho phép xây dựng công trình và phần đất được dành cho công trình về đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
Chỉ giới xây dựng là gì?
Chỉ giới xây dựng là cụm từ dùng để chỉ đường giới hạn cho phép xây dựng nhà cửa hoặc các công trình trên đất đó. Nếu công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất) thì chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ. Hoặc nếu do yêu cầu của quy hoạch thì chỉ giới xây dựng phải lùi vào một khoảng nhất định so với chỉ giới đường đỏ
Cách xác định lộ giới của một lô đất như thế nào?
Trước khi tìm hiểu cách xác định lộ giới như thế nào thì chúng ta cùng đến với khái niệm lộ giới là gì?
Lộ giới được tính từ tim đường trải về phía hai bên đường, có thể hiểu các khác là khoảng cách giữa hai giới chỉ đường đỏ và nó được tính bằng mét.
Để xác định lộ giới một cách chính xác, mọi người nên làm theo 4 bước sau:
Bước 1: Hãy nhìn kĩ tổng quan khu đất mà bạn chuẩn bị xây dựng, xác định chính xác các cột mốc lộ giới và các biển báo, kí hiệu liên quan đến lộ giới ở hai bên đường.
Bước 2: Từ vị trí của cột mốc lộ giới, xác định lộ giới của tuyến đường được tính từ tim đường về phía hai bên. Từ đó, bạn có thể tính được chính xác phần diện tích đất thực tế có thể được cấp sổ đỏ và xây dựng công trình.
Bước 3: Từ lộ giới đó có thể tính toán khoảng lùi phù hợp với tuyến đường xây dựng và quy hoạch của cơ quan Nhà nước. Bạn phải đảm bảo khoảng lùi đúng theo quy định của Nhà nước.
Bước 4: Sau khi đã tính được chính xác khoảng lùi thì ta sẽ tìm được chỉ giới xây dựng, phần đất bên trong chỉ giới xây dựng là phần đất được xây dựng hợp pháp.
Xây nhà cách lộ giới bao nhiêu thì được cho phép?
Theo Luật xây dựng thì tùy thuộc vào chiều cao ngôi nhà và độ rộng của đường mà sẽ quy định nên khoảng cách phù hợp. Cụ thể như sau đây:
Với tuyến đường lộ giới dưới 19m
Nếu tuyến đường lộ dưới dưới 19m và công trình xây dựng đó cũng dưới 19m thì không cần phải chừa khoảng cách với lộ giới, hoàn toàn có thể xây dựng sát vỉa hè.
Nhưng cũng cùng tuyến lộ giới này mà công trình xây dựng cao 19m-22m thì nó phải cách lộ giới 3m.
Công trình xây dựng có độ cao từ 22m-25m thì khi xây dựng buộc phải lùi vào 4m.
Nếu công trình xây dựng có độ cao từ 28m trở lên thì buộc phải lùi vào 6m so với mốc lộ giới.
Với tuyến đường lộ giới từ 19m đến 22m
Nếu công trình có độ cao dưới 22m thì cũng giống như trên, không cần phải cách lộ giới, công trình được phép xây dựng sát mốc lộ giới.
Với những công trình có chiều cao từ 22m-25m thì phải cách 3m so với lộ giới.
Công trình xây dựng cao trên 28m thì buộc phải cách lộ giới 6m
Với tuyến đường lộ giới từ 22m trở lên
Những công trình nào có độ cao thấp hơn 25m thì không cần phải cách mốc lộ giới.
Với những công trình xây dựng có chiêu cao từ 28m trở lên thì bắt buộc phải cách 6m so với mốc lộ giới.
Như vậy, chúng ta có thể thấy công trình xây dựng càng cao thì khoảng cách so với mốc lộ giới càng lớn.
Hậu quả khi xây dựng bất động sản trên lộ giới
Với những ai cố tình xây dựng bất động sản trên lộ giới thì hậu quả phải chịu sẽ như thế nào?
Trong bản vẽ xây dựng hoặc hiện trạng xây dựng của bạn mà vi phạm lộ giới đường thì cơ quan Nhà nước sẽ không cấp giấy phép xây dựng cho những bản vẽ đã vi phạm đó. Còn nếu cố tình vi phạm thì sẽ bị xử phạt và yêu cầu phá bỏ công trình trong phần lộ giới, có thể là cưỡng chế phá dở.
Tại Khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ký ngày 21 tháng 11 năm 2017, quy định mức phạt tối đa khi người dân vi phạm lộ giới sẽ là 60 triệu đồng.
Theo Khoản 8 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ký ngày 27 tháng 11 năm 2017, những người cố tình vi phạm sẽ phải phá bỏ công trình vi phạm, buộc cưỡng chế phá dở, nếu sau khi bị lập biên bản hành chính mà vẫn tiếp tục sai phạm thì sẽ bị xử phạt tiền cực nặng từ 50 triệu đồng đến 350 triệu đồng.
Khoảng cách giữa ranh đường quy hoạch với nhà ở bao nhiêu thì đạt chuẩn?
Ngoài quy định khoảng cách lộ giới thì còn có thêm một quy định về khoảng lùi công trình để giúp cho cấu trúc cảnh quan đô thị phù hợp với khung cảnh xung quanh. Tuy chiều cao công trình được tính dựa theo chiều rộng của lộ giới nhưng tối thiểu phải theo quy định dưới đây:
Nếu trong trường hợp công trình có độ cao từ 19m trở xuống và xây dựng ở tuyến đường có lộ giới nhỏ hơn 19m thì không cần chừa khoảng lùi, tức là công trình được xây sát vỉa hè. Cũng với lộ giới trên nhưng công tình có độ cao 22m thì khoảng lùi là 3m, tính từ vỉa hè. Trường hợp công trình cao 25m thì khi xây dựng phải lùi vào 4m. Với công trình xây dựng cao từ 28m trở lên phải lùi vào 6m.
Còn nếu trong trường hợp tuyến đường lộ giới từ 19m đến dưới 22m và công trình cao 22m thì không cần chừa khoảng lùi. Xây công trình cao đến 25m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Khi xây dựng cao từ 28m trở lên thì phải lùi sâu vào 6m.
Với tuyến đường lộ giới 22m trở lên thì xây dựng công trình cao đến 25m không cần phải chừa khoảng lùi. Nhưng nếu xây từ 28m trở lên buộc phải lùi vào bên trong 6m.
Do đó, nhà xây càng cao thì công trình xây dựng phải lùi vào càng sâu và phần diện tích đất xây dựng càng bị thu hẹp. Độ rộng của lộ giới đường và chiều cao xây dựng công trình quy định khoảng lùi tối thiểu của công trình đó. Cơ quan quản lý quy hoạch có trách nhiệm cung cấp thông tin về lộ giới hay chỉ giới đường đỏ trong hoạt động xây dựng.
Quy định về quyền sử dụng đất trong ranh đường quy hoạch
Đối với những thửa đất mà có đường giao thông đi qua thì cần phải chú ý xem xét kỹ lưỡng 2 đường chỉ giới trước khi tiến hành bất kì một công trình xây dựng nào để tránh ảnh hưởng đến sự đảm bảo an toàn an toàn giao thông cũng như những rủi ro tiềm ẩn khi bị giải tỏa.
Tại Điều 43 Luật giao thông đường bộ năm 2008, những quy định sau đây mà phần đất nằm trong ranh đường quy hoạch cần tuân theo:
Phạm vi đất dành cho đường bộ
Không được xây dựng những công trình nào khác ngoại trừ những công trình thiết yếu không thể bố trí ở ngoài ranh đường quy hoạch nhưng phải được sự cho phép của các cơ quan có thẩm quyền. Những công trình như: công trình phục vụ an ninh, quốc phòng, công trình phục vụ quản lý, khai thác đường bộ, công trình điện lực, viễn thông, đường ống cấp thoát nước, xăng dầu khí.
Phạm vi đất hành lang an toàn đường bộ
Cũng thực hiện những quy định như trong phạm vi đất dành cho đường bộ, ranh đường quy hoạch được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, quảng cáo nhưng không được phép gây ảnh hưởng đến an toàn công trình hay giao thông đường bộ. Phải có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền về việc đặt biển quảng cáo ở hành lang an toàn đường bộ.
Trong những trường hợp diện tích đất đang sử dụng và không gây ảnh hưởng đến an toàn giao thông sẽ được phép sử dụng bình thường. Nếu trường hợp có nguy cơ ảnh hưởng thì sẽ được xử lý và khắc phục sớm.
Nếu nhà đã tồn tại từ trước khi có mốc lộ giới thì có được bồi thường không?
Đây là thắc mắc của không ít người nếu như mua hoặc bán nhà sau khi công bố lộ giới nhưng ngôi nhà đó đã được xây dựng trước khi có mốc lộ giới thì có được bồi thường không?
Theo như quy định, những trường hợp mua nhà mà phần đất nhà ở và đất nằm trong phần lộ giới không được buôn bán thì trường hợp này chỉ được bồi thường 50%.
Còn với những trường hợp bán, tặng, cho, sang nhượng… bất động sản ở trước thời điểm công bố mốc lộ giới thì mặc định sẽ được bồi thường hoàn toàn 100%.
Lưu ý về ranh đường quy hoạch
Người dân có đất nằm trong ranh đường quy hoạch thì không nên tiến hành xây dựng những công trình kiên cố mà chỉ nên sử dụng ngắn hạn trong một khoảng thời gian nhất định. Những trường hợp nào đã có kế hoạch triển khai thì cần tuân thủ đúng theo quy định của Pháp luật về đường chỉ giới giao thông. Trong những trường hợp đặc biệt, người dân nên đến trực tiếp cơ quan có thẩm quyền địa phương để khiếu nại và đòi lại quyền lợi của mình.
Kết luận
Chắc hẳn mọi người cũng phần nào rõ được những khái niệm như ranh đường quy hoạch là gì? chỉ giới đường đỏ là gì? chỉ giới xây dựng là như thế nào? Hậu quả sẽ như thế nào nếu người dân cố tình có hành vi xâm phạm lộ giới?. Và một vài lưu ý quan trọng khi xây dựng bất động sản. Mong rằng bài viết sẽ cung cấp thông tin hữu ích dành cho độc giả.
Bài viết tham khảo: Diện tích mặt sàn là gì và cách tính ra sao?
