Đất ở tại đô thị được xem là loại đất màu mỡ, có giá trị cao, dễ dàng mua bán, chuyển đổi và sử dụng linh hoạt nên luôn được các nhà đầu tư săn đón. Để hiểu rõ về loại hình đất ở tại đô thị là gì, có nên đầu tư vào đất ở tại đô thị không, hãy cùng martechbds.com tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây.
Tóm tắt nội dung
Đất ở tại đô thị là gì?
Đất ở tại đô thị là đất được sử dụng để xây dựng các công trình, nhà ở được quy định nhằm đáp ứng nhu cầu cá nhân hoặc phục vụ đời sống sinh hoạt của cư dân trong các khu đô thị; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Được ký hiệu là đất ODT (Theo Khoản 1 Điều 144 Luật Đất Đai 2013).
Có thể hiểu đơn giản, đất ở tại đô thị là đất do hộ gia đình hay cá nhân sử dụng ở đô thị, bao gồm đất để xây dựng nhà ở hoặc các công trình phục vụ cuộc sống, xây ao, vườn trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị.
Đặc điểm quy hoạch đất ở tại đô thị
- Là những khu vực tập trung dân cư sinh sống với mật độ cao, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp
- Là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa chuyên ngành có vai trò thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế – xã hội của quốc gia, một vùng lãnh thổ hay một địa phương nào đó
- Nhu cầu mua cao, sở hữu lâu dài, tỷ suất cho thuê tốt nên có giá trị cao so với nhiều loại đất khác.
Những quy định về sử dụng đất ở tại đô thị
Tại Điều 144 Luật đất đai 2013 nêu chi tiết về các quy định sử dụng đất ở tại đô thị như sau:
- Phải được bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, đảm bảo vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.
- Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, đồng thời có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy định xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở tại đô thị giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây nhà đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc diện tích tối thiểu được tách thửa.
- Việc chuyển đổi đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.
Sự khác nhau giữa đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn
Nhìn vào tên gọi, ta có thể dễ dàng nhận thấy hai loại đất này đều được con người sử dụng để xây dựng nhà ở mà ở đó hình thành những cụm dân cư sinh sống lâu dài. Tuy nhiên đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn cũng có sự khác biệt nhất định.
Đất ở tại đô thị sẽ hình thành các cụm dân cư là các hộ gia đình chỉ có một hoặc hai thế hệ chung sống với nhau với quy mô nhỏ, đang ngày càng trở lên phổ biến hơn.
Còn đất ở tại nông thôn sẽ là các hộ gia đình gồm nhiều thế hệ đã gắn bó lâu dài với nhau, mang yếu tố huyết thống tương đối chặt chẽ.
Hai loại đất này được sử dụng với mục đích chính là để ở nên các khu dân cư thường hình thành tại các nơi có vị trí địa lý thuận lợi cho đời sống sinh hoạt của người dân, có hệ thống giao thông thuận lợi cho việc đi lại và giao lưu hàng hóa.
Hạn mức giao đất ở tại đô thị
Hạn mức giao đất ở tại đô thị là tổng diện tích tối đa mà hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng được nhà nước giao, nhận chuyển nhượng từ người khác do khai hoang có được.
Căn bản, để xác định được diện tích đất ở tại đô thị thuộc hạn mức sử dụng hay ngoài hạn mức sử dụng, cần căn cứ vào quyết định về hạn mức đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành; nhằm xác định xem có được tách thửa, dồn thửa hay thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan theo quy định của pháp luật.
Căn cứ tại Điều 144 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương theo đúng quy định của pháp luật.
Giải đáp một số thắc mắc liên quan đến đất ở tại đô thị
Đất ở tại đô thị có thời hạn sử dụng bao lâu?
Đất ở tại đô thị được coi là loại đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài, thường sẽ không có quy định giới hạn cụ thể. Các cá nhân, hộ gia đình được phép sử dụng đất lâu dài trong các trường hợp sau:
- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng.
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư đang sử dụng được quy định tại khoản 3 Điều 121 của Luật.
- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất thuộc rừng tự nhiên.
- Đất thương mại, sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng mà không phải là đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp chưa tự chủ về tài chính.
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng.
- Đất giao thông, thủy lợi, là các khu di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, các công trình công cộng không có mục đích kinh doanh.
- Đất thuộc nghĩa trang, nghĩa địa.
Tuy nhiên, trong trường hợp đất ở tại đô thị trở thành đất thuộc diện giải tỏa, người sở hữu cần giao đất lại cho cơ quan có thẩm quyền và được nhận đền bù với mức giá đất ở thời điểm đó cũng như một số hỗ trợ khác kèm theo.
Đất ở tại đô thị có phải đóng thuế không?
Thuế sử dụng đất là một khoản tiền nhất định mà cá nhân, hộ gia đình sở hữu đất phải đóng vào ngân sách nhà nước trong suốt quá trình sử dụng.
Thuế sử dụng đất được chia thành hai loại cơ bản là: thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Do vậy, đất ở tại đô thị là đất thuộc nhóm phi nông nghiệp nên người sở hữu đất có nghĩa vụ nộp thuế theo định kỳ hằng năm.
Số thuế cần nộp sẽ bằng số thuế phát sinh trừ đi số thuế được cơ quan nhà nước cho phép miễn, giảm nếu có. Trong đó, công thức tính số thuế phát sinh sẽ là:
(Diện tích đất x giá hiện tại của 1m2 đất) x Thuế suất
Đất ở tại đô thị có phải là đất thổ cư không?
Ngoài thắc mắc về thời hạn sử dụng đất, khoản thuế cần đóng khi sở hữu đất ở tại đô thị, chắc hẳn không ít người còn băn khoăn đất ở tại đô thị có phải là đất thổ cư không?
Tại Khoản 1 Điều 144 Luật đất đai 2013 quy định: đất ở tại đô thị sử dụng để xây các công trình nhà ở tại đô thị, các công trình phục vụ trong sinh hoạt; trong cùng một diện tích đất gắn liền với nhà ở, có thể tạo dựng một số công trình như vườn, ao hồ…
Vì vậy, đất ở tại đô thị chính là đất thổ cư, người sở hữu có thể xây dựng các công trình nhà ở trên diện tích đó. Nếu có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng, cần phải tuân thủ đúng quy định, định hướng quy hoạch, trật tự an ninh hay vấn đề môi trường. Khi chuyển nhượng, thực hiện mua bán thì mọi thủ tục phải tuân thủ các quy định như đối với đất thổ cư.
Có nên đầu tư vào đất ở tại đô thị không?
Lợi nhuận mà đất ở tại đô thị mang lại là không thể phủ nhận nhưng vấn đề có nên đầu tư vào loại đất này không còn phải xem xét đến nhiều yếu tố khác nhau. Lợi ích mà đất ở đô thị mang lại cho người sở hữu đang ngày càng trở thành điểm đến của nhiều nhà đầu tư bởi những đặc điểm sau:
- Thời gian sử dụng thường không bị giới hạn, do đó có lợi thế cạnh tranh cao, có khả năng thu hút lớn hơn so với một số nhóm đất khác.
- Diện tích đất ở tại đô thị đang có xu hướng thu hẹp, trong khi nhu cầu không ngừng tăng cao. Vì thế giá trị lợi nhuận mà chúng mang lại thường rất lớn.
- Số liệu thực tế tại nhiều sàn giao dịch bất động sản cho thấy, những năm gần đây lợi nhuận mà đất ở tại đô thị mang lại tăng đều từ 2-5%/năm.
Những bất cập còn tồn đọng của đất ở tại đô thị
Tuy có nhiều ưu điểm vượt trội nhưng đất ở tại đô thị vẫn còn tồn đọng một số những bất cập như sau:
- Sở hữu nhiều thuận lợi về kinh tế, xã hội, văn hóa… nên thu hút lượng lớn người dân tập trung sinh sống. Do vậy, mật độ dân số tại những khu đô thị rất cao, dễ dẫn đến mặt tiêu cực như: ô nhiễm môi trường, ùn tắc giao thông, tệ nạn xã hội…
- Trong những năm qua, giá đất ở tại đô thị không ngừng tăng cao, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Đà Nẵng, Sài Gòn, Hà Nội… Chính vì vậy, vấn đề lạm phát giá cả thường xuyên xảy ra, nếu muốn sở hữu diện tích đất ở tại đô thị đòi hỏi người đầu tư phải có một số vốn rất lớn.
Lưu ý khi thu mua, đầu tư vào đất ở tại đô thị
Đất ở tại đô thị đang trở thành nam châm thu hút rất nhiều đối tượng khác nhau với nhiều mục đích như: định cư, kinh doanh bất động sản, đầu tư phát triển kinh tế… Tuy nguồn lợi nhuận đem lại không nhỏ nhưng để đạt được mục đích tốt nhất, cần lưu ý một số vấn đề cơ bản sau:
- Cần nắm rõ chi tiết những thông tin liên quan đến diện tích đất muốn thu mua, đặc biệt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Để hạn chế tối đa rủi ro, cần xác định rõ mảnh đất đó không nằm trong diện tranh chấp, kiện tụng, kê biên thi hành án…
- Nếu thu mua đất ở tại đô thị phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở hoặc các công trình phục vụ đời sống sinh hoạt để cư trú lâu dài, cần chú ý đến kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất của địa phương đó.
- Tuyệt đối không tự ý xây dựng các hạng mục công trình, thay đổi mục đích sử dụng đất khi chưa có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
Lời kết
Hy vọng bài viết từ martechbds đã cung cấp những thông tin hữu ích giúp các nhà đầu tư cũng như bạn đọc tránh những rủi ro, phiền phức khi thực hiện giao dịch mua bán, đầu tư loại hình đất ở tại đô thị.
Bài viết tham khảo
