Đất nền là một trong những “sản phẩm” của thị trường bất động sản tại thời điểm hiện tại đặc biệt là đất nền tại các dự án chất lượng cao và uy tín vậy có nên mua đất nền dự án hay không và cần lưu ý những gì khi mua đất nền dự án. Cùng martechbds bàn luận tại bài viết sau
Tóm tắt nội dung
Tổng quan về các loại đất nền
Đất nên dự án
Đất nền dự án thường là những lô đất nằm trong một dự án được quy hoạch bởi chủ đầu tư, đất này vẫn còn trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng,đất ở trạng thái lô đất trống ban đầu.
Đất nền dự án được quy hoạch để xây dựng khu dân cư, cao óc văn phòng, nhà xưởng, xí nghiệp…
Thời gian ra sổ khi phân lô tách thửa thường là từ 1-2 năm, đất nền dự án đã được Cquy hoặc theo bản đồ 1/500 thì sau này không thể tách thửa thêm được nữa.
Cơ sở hạ tầng của đất nền dự án thường được quy hoạch đồng bộ và rõ ràng bao gồm các tiện ích điện đường trường trạm…
Đất liền kề
Đất liền kề là những khu đất tiếp nối, liền nhau với những khu đất đã được xác định chủng loại . Hay chúng ta cũng có thể hiểu nôm na rằng đất liền kề là những mảnh đất được bố trí ở gần nhau theo cấu trúc nhất định. Chúng có diện tích tương đương nhau và xuất hiện trên cùng một dự án xây dựng đô thị.
Đất liền kề có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng sang các loại đất khác như đất thổ cư khi chủ sở hữu có nhu cầu và được chấp thuận của cơ quan chức năng
Đất thổ cư
Đất thổ cư là loại đất được gọi tên theo tập quán xã hội để chỉ loại đất có mục đích sử dụng làm đất ở gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT) tại quy định của pháp luật đất đai khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).
Đất thổ cư thường do cá nhân sở hữu, thời gian cấp sổ là từ 2-6 tháng tùy theo hồ sơ cấp sổ
Tùy thuộc vào vị trí lô thổ cư mà lô đất có thuận tiện di chuyển hoặc nằm gần các dịch vụ tiện ích hay không
Như sơ lược ở trên ,mỗi loại đất đều có những điểm lợi thế khác nhau vậy chúng ta có nên mua đất nền dự án hay không ? Chúng ta hãy cùng nhau phân tích sâu hơn về loại đất nền này.
Mức độ an toàn khi mua đất nền dự án
Đất nền dự án là loại sản phẩm luôn có sức hút rất lớn và mang lại cho chủ đầu tư lợi ích khủng nhưng cũng ẩn chứa bên trong nhiều rủi ro nếu thiếu thông tin và kinh nghiệm về loại sản phẩm đặc biệt này.
Đất nền dự án thường có giá rẻ hơn so với những sản phẩm đất khác nếu đầu tư đúng thời điểm thì mức độ sinh lời trong tương lai là rất cao.
Dù vậy việc đầu tư đất nền dự án vẫn có khả năng tìm ẩn những nguy cơ rất lớn mà nhà đầu tư cần lưu ý khi đầu tư vào đất nền.
Chúng ta có thể tham khảo những yếu tố sau để đánh giá xem dự án đất nền có an toàn hay không :
Uy tín và năng lực của chủ đầu tư:
Đa phần các dự án đất nền được chủ đầu tư giới thiệu và chào mời vẫn đang trong giai đoạn xin giấy phép và hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết cũng như đất nền dự án chỉ mới được san lấp giải phóng mặt bằng.
Dự án đất nền chỉ được công nhận tính hợp pháp khi chủ đầu tư đã đảm bảo cơ sở hạ tầng được hoàn thiện, đất được đánh dấu đo đạc, cắm mốc ranh giới và phải có bản thiết kế được Sở Xây dựng phê duyệt.
Cách tốt nhất để hạn chế rủi ro là nắm bắt đầy đủ thông tin pháp lý cũng như năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư, tránh những tình huống như việc trễ hạn giao mặt bằng, hoặc thay đổi quy hoạch và cả những điều khoản không thương lượng được.
Giấy tờ pháp lý có rõ ràng ?
Hiện tại chính phủ vẫn chưa ban hành được một chính sách quản lý thị trường bất động sản, các cơ quan ban ngành liên quan vẫn chưa có một quy định rõ ràng hay thông tư chính thức nào về quy chuẩn như thế nào là một sàn giao dịch chuẩn, vì vậy dễ nảy sinh hiện tượng bát nháo các sàn, từ đó dẫn đến các hệ lụy như việc thiếu minh bạch trong giấy tờ pháp lý.
Sự chủ động của người mua
Nhà đầu tư nên chủ động trong việc yêu cầu những giấy tờ cần thiết chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền cho môi giới ký kết hợp đồng, bản đồ quy hoạch, bản vẽ thiết kế xây dựng dự án, thủ tục pháp lý, …
Hồ sơ pháp lý của dự án
Một chủ đầu tư uy tín phần nào giúp bạn yên tâm nhưng bên cạnh đó vấn đề pháp lý của sản phẩm là nội dung cần được lưu tâm bậc nhất. Người mua cần phải quan tâm xem dự án lô đất mà mình chọn đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục giấy tờ khác hay chưa và có quyết định giao đất của đơn vị thẩm quyền hay chưa
Thông tin từ chính quyền địa phương
Người mua cần phải nắm rõ Văn bản hướng dẫn UBND các quận, huyện và các cơ quan liên quan trong việc điều chỉnh mẫu thiết kế nhà trong các dự án nhà ở đã được phê duyệt chi tiết theo bản đồ tỉ lệ 1/500 trên địa bàn TP của Sở Quy hoạch-Kiến trúc .Các dự án nhà ở được giao đất sau ngày nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực (16/11/2004) chủ đầu tư buộc phải xây dựng công trình nhà ở đúng với mẫu nhà đã được thẩm định về thiết kế và phù hợp với định hướng không gian kiến trúc cảnh quan đã được cơ quan chức năng phê duyệt, nghĩa là chủ đầu tư đất không được phân lô bán nền, mà buộc họ phải đầu tư xây nhà hoàn chỉnh rồi mới được bán.
Chủ đầu tư lách quy định này bằng hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và góp vốn xây dựng nhà ở,do nguồn vốn ít, trên giấy tờ giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng thì vẫn là mua đất nền, nhưng người mua đất nền đầu tư thay vì xây nhà, thì sang nhượng hợp đồng góp vốn.
Đó là lý do xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh như phương án ban đầu sẽ khó được tiến hành, ngoài ra khi có vấn đề tranh chấp hợp đồng thì luật pháp không thể bảo vệ người mua.
Ngoài ra người mua đất nền dự án cũng cần quan tâm đến diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa được cơ quan chức năng quy định.
Kinh nghiệm mua đất dự án
Sau đây tôi xin chia sẻ một vài kinh nghiệm để qua đó quý vị xem xét có nên mua đất nền dự án hay không ?
Đầu tiên cũng giống như những mảng đầu tư kinh doanh khác, khi mua đất nền dự án nhà đầu tư nên tránh mua theo đám đông, đặc biệt tránh quyết định theo cảm xúc và nên phớt lờ sự thúc dục từ nhân viên môi giới. Nhiều người thiếu suy xét thường vội vàng đưa ra quyết định mà sau này họ hối hận và buộc phải theo leo vì đã lỡ đặt cọc dù thực sự lô đất không tốt cho lắm.
Chọn mua đất phù hợp với khả năng tài chính của bạn, điều này giúp bạn tránh việc trở thành con nợ trong tương lai, tránh vay quá 50% giá trị lô đất. Nếu mua đầu tư kinh doanh bạn có thể hợp tác với người thân, bạn bè để giảm thiểu rủi ro và cũng nên cam kết giao kèo ngay từ đầu để tránh những rắc rối pháp lý về sau
Tiền nào của nấy, Lô đất nền có vị trí đẹp thường đi kèm giá cao và ngược lại, những lô đất vị trí đẹp giá thấp thường đem đến những rắc rối không đáng có
Nếu có dự định xây dựng nhà trên đất nền trong khoảng 5-7 tháng tới thì bạn nên tránh mua đất ở những dự án mới hoặc đất chưa cấp sổ hồng riêng vì thủ tục giấy tờ có thể cần nhiều thời gian hơn thế để hoàn thành, tránh nghe lời người bán về những hứa hẹn nhanh ra giấy hoặc dễ sang nhượng đối với những lô đất nền như vậy.
Ở một số dự án chủ đầu tư cam kết 12 -18 tháng là có sổ nhưng thực tế thời gian có thể kéo dài gấp 3-4 lần con số được cam kết bên trên
Đất chưa có sổ đôi khi rẻ hơn đất đã có sổ và ngược lại, điều này phụ thuộc nhiều vào giá trị miếng đất được mua cao hơn do qua nhiều trung gian hay mua từ chính chủ sở hữu
Tránh nghe lời ngon ngọt từ môi giới như Chưa có sổ riêng, đất hợp đồng…vẫn dễ dàng bán lại khi cần, vì thực thế thục tục pháp lý có thể nhiêu khê vô cùng
Khi mua đất từ các chủ dự án mặc dù các giấy tờ đầy đủ và rất rõ ràng. Nhưng khi người bán ký bán lại đất hợp đồng lại không được nhận tiền ngay, mà phải đợi từ 15 đến 20 ngày sau mới được nhận tiền. Người mua lại đất dự án theo hợp đồng thì chưa được nhận hợp đồng mua đất mặc dù đã thanh toán đủ số tiền theo yêu cầu (thương là hơn 90% giá trị lô đất). Khách mua đất nền cũng phải chờ từ 15 ngày trở lên mới có thể nhận được hợp đồng được ký đóng dấu đầy đủ từ công ty
Nhưng lô đất nền theo dạng đất hợp đồng, đất biên bản… thường rất khó bán lại, bởi vì tình hình bất động sản những năm khá trầm lắng, người mua có rất nhiều sự lựa chọn về giá cả ,vị trí, ưu tiên mua đất có sổ đỏ, sổ hồng riêng, họ không muốn mạo hiểm vào những lô đất không minh bạch về thủ tục pháp lý
Cần tránh mua đất ở dự án mới do là khu dự án mới nên còn lâu mới được hoàn thiện các tiện ích sống cơ bản như việc kéo điện, nước, internet, lâu có sổ, trương hợp đất nền thuộc khu vực mà bắt buộc xâynhà mới cấp sổ hồng thì thời gian chờ đợi càng lâu hơn vì rất lâu mới có nhiều nhà được xây dựng và sau đó chủ đầu tư mới ra sổ riêng…
Nhà môi giới thường không nhận ký gửi những lô đất chưa có sổ riêng để tìm người mua phù hợp nên việc bán lại càng trở nên khó khăn hơn bội phần.
Việc giới thiệu chào mời và hứa hẹn như sẽ có đường lớn đi qua lô đất hoặc đường sắp được mở rộng khi đó giá trị miếng đất sẽ tăng lên . Nhưng những lời hứa hẹn như vậy thường thiếu tính xác thực hoặc việc triển khai trên thực tế có nhiều yếu tố khiến dự án khó có thể hoàn thành trong một sớm một chiều .
Cần xem xét kỹ giấy tờ và xác định chính xác vị trí lô đất nền ngoài thực tế để tránh trường hợp đất ngoài thực tế lại khác đi so với những gì được thể hiện trên giấy như giới thiệu của nhân viên môi giới (tránh trường hợp được giới thiệu đất mặt tiền đường lớn nhưng vị trí thực sự của lô đất lại ở đường nhỏ )
Nên chọn đất ở khu dân cư có triển vọng phát triển về sau hoặc những vị trí đất dễ bán lại nếu muốn đầu tư sinh lợi hoặc xây dựng nhà cửa có vị trí thuận tiện để tiện di chuyển
Cần xác định rõ mục đích mua đất là gì, nếu mua để ở ngoài vị trí thuận tiện cho việc di chuyển cần quan tâm thêm những dịch vụ thiết yếu như trường học, chợ, bệnh viện có gần đó hay không ?
Để tránh phiền hà trong việc tranh chấp đất đai về sau nhà đầu tư không nên mua đất sổ chung, ngoài ra sổ chung nếu không đảm bảo được diện tích theo quy định cũng không thể chia nhỏ diện tích. đôi khi có người chịu bán người khác lại không
Bạn có thể nhờ dịch vụ làm thục tục pháp lý nếu không rành về vấn đề này để tiết kiệm tối đa thời gian và công sức và những sai xót, khó khăn khi tự làm giấy tờ nhà đất và đây là vấn đề đôi khi phức tạp hơn bạn nghĩ
Có nên mua đất nền dự án không ?
Đôi khi nhà đầu tư cần tham khảo nhiều nguồn thông tin và nhiều ý kiến đánh giá về lô đất nền mục tiêu cũng như cân nhắc thật kỹ lượng khi xem có nên mua đất nền dự án hay không .
Qua bài viết trên chắc hẵn phần nào đã giúp bạn có cách nhìn rõ nét hơn về đất nền dự án, qua đó bạn có thể xem xét và đánh giá những ưu điểm những nhược điểm, mặt hạn chế và tiềm năng của từng dự án cụ thể để đưa ra cho mình một quyết định là có nên mua đất nền dự án hay không.
Bài viết cùng chủ đề:
