Trong quá trình làm việc với nhiều anh chị sale bất động sản, hỗ trợ mọi người trong việc chạy quảng cáo facebook mình nhận ra hầu hết anh chị sale đều mắc những sai lầm rất cơ bản.
Mình sẽ liệt kê những sai lầm phổ biến nhất của sale bất động sản khi tạo quảng cáo facebook.
Không hiểu tính năng của từng công cụ
Đa số sale bất động sản học chạy quảng cáo facebook thông qua đồng nghiệp hoặc từ các nguồn trên mạng, bạn thấy họ làm gì thì làm theo nhưng không hiểu bản chất của từng công cụ hoặc yếu tố của quảng cáo facebook.
Vì sao chọn mục tiêu quảng cáo này mà không chọn cái kia ?
Vì sao lại sử dụng việc thu hẹp, loại trừ trong target ?
Đặt ngân sách dựa vào điều gì ?
Nên đặt ngân sách ở cấp độ chiến dịch hay quảng cáo ?
Vì sao có sở thích ? facebook dựa vào điều gì để tạo ra những sở thích đó ?
Và nhiều thứ khác nữa, việc chạy quảng cáo theo kiểu học vẹt mà không hiểu bản chất của từng công đoạn, yếu tố cho nên bạn chỉ đang như “thầy bói xem voi” – đụng trúng cái gì thì dùng cái đấy mà không hiểu vì sao dùng ? dùng làm gì ?
Không hiểu bản chất quảng cáo Facebook
Điều mà sale bất động sản mong muốn nhất là có khách hàng, các bạn quá mong muốn có khách hàng cho nên bạn bị chi phối trong quá trình tạo quảng cáo facebook mà không hiểu về bản chất của nó.
Có 2 điều bạn cần phải biết khi bán hàng hoặc chạy quảng cáo trên facebook.
- Mọi người vào facebook để giải trí, không phải để mua đất, mua căn hộ – việc họ tương tác với bài quảng cáo của bạn là vì bạn khơi gợi đúng nhu cầu của họ ( họ bị động nếu họ chủ động, thì họ sẽ lên google để gõ “mua đất nền, mua căn hộ chứ không phải vào facebook lướt để chờ quảng cáo bất động sản hiển thị )
- Bạn chỉ có thể bán hàng cho khách hàng ấm, nóng nhưng hầu hết khách hàng facebook là khách hàng lạnh ( chưa biết về bạn hoặc sản phẩm của bạn ) – cho nên bạn cố gắng bán hàng cho họ là điều rất khó, mà thường bạn phải khơi gợi nhu cầu, tương tác và chăm sóc 1 thời gian thì mới bán được.
Vì vậy, quảng cáo facebook bất động sản không phải để bán hàng mà để bạn tìm khách hàng tiềm năng (có đủ tài chính và nhu cầu ).
Việc hiểu bản chất quảng cáo facebook, tác động đến việc bạn làm quảng cáo ( nội dung, target ) rất nhiều, nếu bạn hiểu sai thì bạn sẽ không có nhiều ý tưỡng để triển khai khi quảng cáo của bạn không hiệu quả.
Không hiểu về hành vi khách hàng
Điều này rất quan trọng, bạn cần hiểu hành vi khách hàng khi họ nhìn thấy một bài quảng cáo trên facebook, điều này không riêng gì bất động sản mà sản phẩm nào cũng vậy.
Khi quảng cáo của bạn xuất hiện, điều đầu tiên là phải thu hút sự chú ý của người dùng / khách hàng.
Bạn phải làm cho họ thấy thu hút rồi họ mới dừng lại, xem, đọc quảng cáo của bạn và cuối cùng là tương tác.
Không đánh giá, cải thiện quảng cáo
Mình để ý, đa số sale bất động sản chạy quảng cáo facebook như sau:
- Bước 1: tạo fanpage, vào ads manager
- Bước 2: tạo quảng cáo (tin nhắn, lead, tương tác), ngồi target.
- Bước 3: tạo nội dung theo kiểu “thật thà”, có thông tin gì đưa vào hết.
- Bước 4: chạy chiến dịch và ngồi….cầu may
Có khách nhắn tin thì tương tác, còn không thì vẫn để y nguyên và chỉ biết ngồi than: chi phí cao quá – 200k, 300k / khách.
Nếu chỉ làm như vậy mà nhiều sale bất động sản tự tin nói “biết chạy quảng cáo facebook” thì bạn chỉ đang ném tiền qua cửa sổ.
Mình muốn nói rõ với bạn điều này: quảng cáo facebook không phải là điều gì đó thần thánh, không một ai – kể cả những người giỏi nhất hay bản thân mình dám tự tin nói “chắc chắn bài này chạy có hiệu quả”.
Bản chất quảng cáo facebook là thử nghiệm – cải thiện – cải thiện và nó dẫn di vào ổn định, cho nên bạn phải liên tục đánh giá các chỉ số quảng cáo facebook mỗi ngày để cải thiện chứ không phải tạo quảng cáo và giao hết cho facebook.
Không sử dụng hết công cụ quảng cáo facebook
Đây là lỗi mà hầu hết anh chị sale bất động sản gặp phải khi chạy quảng cáo facebook, lỗi này xuất phát từ việc bạn học quảng cáo theo kiểu “đốt cháy giai đoạn” và không theo một quy trình nào cả.
Điển hình là gì ?
Hầu như không ai biết sử dụng Audience Insight để tạo quảng cáo, target, phân tích fanpage hay sở thích.
Không ai biết về target theo tệp tùy chỉnh, tương tự hoặc có thể đã nghe qua nhưng không biết cách triển khai.
Bạn cũng chưa khi nào nghe về Pixel facebook, cách tạo, sử dụng vào việc tối ưu quảng cáo facebook.
Và còn nhiều công cụ khác nữa, nhiều sale bất động sản thực sự không biết và không sử dụng hết công cụ trong trình tạo quảng cáo facebook.
Hiểu sai về sở thích
Có một điều mình thấy sale bất động sản khi target rất là thật thà, theo kiểu tin hết vào facebook.
Vì tôi bán bất động sản nên tôi target vào những sở thích về bất động sản, nếu target vậy mà ra khách hàng thì ai cũng bán được hết.
Vấn đề ở đây không phải là target vào sở thích nào mà bạn cần biết phân tích sở thích đó, sở thích đó có nhóm khách hàng mà bạn đang tìm kiếm hay không ?
Hãy sử dụng công cụ AI (Audience Insight) để đánh giá về sở thích hoặc tư duy từ chính đối tượng khách hàng tiềm năng của bạn.
Không có sự khác biệt
Sự khác biệt ở đây là so với những quảng cáo bất động sản khác hoặc so với đối thủ của bạn, hãy xem một ví dụ sau:
- Bán bất động sản khu vực Hồ Chí Minh có rất nhiều đơn vị, từ căn hộ cho đến đất nền và cách họ quảng bá chủ yếu vẫn là chạy quảng cáo facebook.
- Ở đây bỏ qua về sở thích, hành vi hoặc các yếu tố khác, chỉ nói đến độ tuổi là 30-60 tuổi.
- Hãy xem thử, riêng khu vực hồ Chí Minh, bạn nghĩ có bao nhiêu quảng cáo facebook “vả” vào mặt khách hàng mỗi ngày ?
Bạn có tự hỏi, vì sao khách hàng phải chú ý đến quảng cáo của bạn thay vì của người khác ?
Gần như 90% nội dung chạy quảng cáo facebook bất động sản đều giống nhau với “combo” ảnh mô phỏng dự án, ảnh sổ đỏ, ảnh phân lô hoặc video mô phỏng.
Cùng 1 nhóm khách hàng, việc có quá nhiều quảng cáo giống nhau hiển thị trước mặt khách hàng sẽ khiến họ bỏ qua quảng cáo của bạn nếu bạn không có sự khác biệt.
Facebook không phải là tất cả
Facebook là kênh quảng cáo mà hầu hết sale bất động sản lựa chọn nhưng phải tùy vào dự án, quy mô và giai đoạn triển khai để tìm ra kênh bán hàng phù hợp, không nhất thiết lúc nào cũng là quảng cáo facebook.
Có những dự án lớn, đặc biệt là căn hộ có nhiều đơn vị đại lý cùng bán, mình chắc chắn sẽ có rất nhiều quảng cáo facebook về dự án đó được chạy.
Cùng một sản phẩm nhưng chỉ có 1 thị trường ( Hồ chí Minh hoặc Hà Nội..), 1 nhóm đối tượng khách hàng, thông thường giai đoạn vài tháng đầu tiên các sale cá nhân hoặc công ty triển khai quảng cáo facebook cho nên hầu như khách hàng đã biết về dự án, về sản phẩm, thậm chí đã tiếp xúc với sale nào đó.
Việc bạn chạy quảng cáo facebook giai đoạn sau, thì mình chắc chắn nếu ra 10 khách thì hết 8 khách là đã biết về dự án mà thường những người này vì một lý do nào đó, không mua ( nếu mua thì họ đã làm việc với sale trước, không đến lượt bạn ).
Đây là ví dụ mà mình muốn nói với bạn: đừng xem facebook là tất cả, bất động sản vẫn còn rất nhiều kênh tiếp thị khác, phải tùy vào tình hình để chọn kênh phù hợp, tránh mất tiền lãng phí.
